Asegurar sus ingresos de alquiler y Prosperar
Para muchos inversores expatriados, "comprar para alquilar" parece una oportunidad muy lucrativa; especialmente en la Costa del Sol. Teniendo en cuenta todas las buenas noticias que hemos estado escuchando últimamente en relación con el mercado inmobiliario en España, muchos inversores extranjeros vuelven a comprar propiedades en Marbella. Sin embargo; si usted está considerando invertir en la propiedad o mejorar la rentabilidad de una propiedad de alquiler - es importante hacer las cosas bien y entender su posición como propietario español.
Alquileres de corta temporada, como el alquiler vacacional, son más fáciles de conseguir, teniendo en cuenta que se puede pedir to el alquiler o un importante depósito por adelantado. El turista suele pagar por transferencia bancaria desde su pais de origen. El uso exclusivo de su propiedad para alquiler vacacional puede parecer plausible e incluso rentable, pero recuerde que la temporada de verano aquí en Marbella dura un corto período. Si usted puede permitirse el lujo de alquilar sólo en verano, está de suerte; Sin embargo, si usted cuenta con los alquileres de latga temporada, debe prestar especial atención a algunos consejos de los expertos.
Muchos de los problemas a los que se enfrentan los propietarios en España son relacionados con la simple ignorancia de la ley. Muchos simplemente no son conscientes de las consecuencias jurídicas del alquiler de sus propiedades. En 2013, sin embargo; el gobierno español estableció finalmente una nueva ley destinada a promover el mercado del alquiler. Estas nuevas reglas fueron establecidas por varias razones:
- Debido al pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2007, España se quedó con un estimado de tres millones y medio de viviendas vacías
- Sólo el 17 por ciento de todos los inmuebles en España se dedican a los alquileres, y la nueva legislación tiene como objetivo aumentar esta cifra a la media europea del 30 por cien
Las nuevas leyes de alquiler siguen garantizando la seguridad de los inquilinos; sin embargo, como un propietario se le requiere declarar todos los ingresos - básicamente, si usted está en el sistema español, haciendo las cosas bien desde el principio, las nuevas leyes le protegerán a usted también.
El problema con los inquilinos morosos en España
En la Costa del Sol, y hasta Marbella y la Milla de Oro, los inquilinos que se retrasan en el pago del alquiler o simplemente no pagan se han convertido en un problema. Pero, estas nuevas leyes se han establecido para ayudar a aliviar las molestias de los ocupantes ilegales. Las preguntas reales deben provenir de la comprensión y el conocimiento de sus derechos como propietario. La conclusión es que si usted depende de los ingresos de alquiler para pagar la hipoteca, lo mejor es seguir leyendo ...
Lo primero que debe entender es que no está en el Reino Unido - esto puede parecer un poco directo o incluso obvio, pero demasiados inversores piensan que se aplican en España las mismas leyes que en su pais. La realidad es que las leyes en España son muy diferentes, y como nuevo propietario debe entender que una vez que firma con un nuevo inquilino, técnicamente pierde el derecho a entrar en la propiedad sin el permiso explícito del inquilino. Para que quede claro, usted no puede entrar en su propiedad mientras está alquilada - incluso si el inquilino está retrasado en el pago del alquiler.
Así que, ¿cómo asegurar sus ingresos de alquiler en la soleada España?
Busque un buen abogado - no hay nada de malo en tener un abogado en la marcación rápida. Pregunte a su alrededor o busque en internet un abogado que se especialize en derecho de la propiedad.
Conozca a su inquilino - cuando se trata de sentido común, puede utilizar algunos viejos trucos que se usan en Inglaterra. Por ejemplo, usted puede pedir a los potenciales nuevos inquilinos alguna información básica acerca de su nivel de ingresos. Usted puede solicitar una copia de su última nomina, y si él o ella tiene un contrato de trabajo puede pedir una copia. Puede que incluso quiera hacer una llamada al empleador sólo para estar seguro. Si el inquilino potencial es autonomo (trabajador por cuenta propia), por lo general el riesgo es un poco más alto; Sin embargo, usted puede solicitar una carta de su director de banco para garantizar su estabilidad financiera.
La ley española le permite solicitar por adelantado un mes de alquiler y un mes de depósito también. Pero con el fin de eliminar a los posibles ocupantes ilegales que simplemente le pagan dos meses de alquiler y luego dejan de pagar; seguir el consejo anterior.
Si no se paga el alquiler por un cierto período de tiempo, inicie el proceso de desalojo de inmediato - Llame a su abogado de inmediato, el de marcación rápida. Aquí es donde muchos propietarios hacen un gran error. A pesar de que el sur de España es conocido por su mentalidad relajada, y cómo todo puede esperar hasta mañana; usted debe iniciar inmediatamente los procedimientos legales para desalojar a un inquilino. Esperar demasiado tiempo o simplemente ignorarlo seria demasiado costoso, y además, usted no podria utilizar las medidas de proteccion adicionales.
Exigir una garantía bancaria de alquiler o "aval bancario" - este consejo es para alquiler de larga temporada solamente, por lo general una duración de 11 meses. Como propietario puede solicitar a su potencial inquilino un aval bancario de alquiler, que le protegeria del impago de la renta. Bajo la ley española un aval bancario de alquiler es considerado un "título ejecutivo", y una vez que se ejecuta la garantía el banco está obligado a pagar el alquiler adeudado, y a su vez solicitar la devolución del dinero al inquilino.
Con el fin de sacar el máximo provecho de un aval bancario de alquiler, debe iniciar primero el proceso de desalojo - un proceso de desalojo y un aval bancario de alquiler deben utilizarse juntos para asegurar un poco de dinero. Reclamar solamente la garantía bancaria sin iniciar un aviso de desalojo es sólo una solución a corto plazo. El inquilino permite que el banco se encargue de la renta debida, pero puede permanecer en su propiedad, sin ninguna intención de dejarla o de seguir pagando.
Seguro de Alquiler - hay varias compañías de seguros que ofrecen seguros de arrendamiento asequible, y en algunos casos de carga sólo una cuota anual de una sola vez equivalente a 60 a 100 por ciento de la renta mensual. Como un propietario que depende de la hipoteca se paga, usted necesita para proteger su interés, sin importar los costos. Al final del día, sin hacer nada o tomar asunto en sus propias manos será más costoso. Seguro que protege contra el moroso inquilino, y cubre los honorarios de abogados durante el proceso de desalojo. Sólo recuerde, la compañía de seguros protege sus propios intereses, y, sin duda, evaluar el riesgo de crédito del inquilino - a diferencia de las garantías bancarias que no lo hará.
Entender sus derechos como propietario en Marbella
La comprensión de la legislación española, en particular las nuevas leyes establecidas en 2013, puede determinar su éxito como propietario. Un poco de sentido común a la antigua también puede ser util. Para prosperar o beneficiarse de su propiedad de alquiler, recuerde 3 reglas simples:
- Contratar a un abogado
- Protéjase
- No pierda la calma
Education is the key to rental success in Marbella.