Assurez vos revenus de location et Prospérez
Pour de nombreux investisseurs expatriés, « acheter pour louer » semble être une opportunité très lucrative; spécialement sur la Costa del Sol. En tenant compte de toutes les bonnes nouvelles que nous avons entendu récemment concernant le marché immobilier en Espagne, de nombreux investisseurs étrangers achètent de nouveau des propriétés à Marbella. Par contre, si vous envisagez d’investir dans l’ immobilier ou d’améliorer la rentabilité d’une propriété de location, il est important de bien faire les choses et de comprendre votre position en tant que propriétaire espagnol.
Les locations de courte durée ou locations de vacances, sont plus faciles à obtenir et vous pouvez exiger le paiement en avance du montant total ou d’une importante partie du total. Le touriste a l’habitude de payer par transfert bancaire depuis son pays d’origine. L’utilisation exclusive de votre propriété pour des locations saisonnières peut sembler possible et même rentable, mais n’oubliez pas que la haute saison ici à Marbella ne dure pas si longtemps. Si vous pouvez vous permettre de ne louer que durant ces quelques mois, tant mieux, par contre si vous avez besoin de louer sur de plus longues périodes, alors tenez compte des conseils de l’expert.
La majorité des problèmes que rencontrent les propriétaires en Espagne sont liés à la simple méconnaissance de la loi. Nombreux sont ceux qui ne sont pas conscients des conséquences juridiques de la location. En 2013, toutefois, le gouvernement espagnol a finalement établi une nouvelle loi destinée à promouvoir le marché locatif. Ces nouvelles règles ont été établies pour différentes raisons:
- Suite à l’explosion de la bulle immobilière en 2007, l’Espagne s’est retrouvée avec environ 3 millions et demi de logements vides.
- Seul 17% de tous les logements en Espagne sont destinés à la location et la nouvelle réglementation a pour objectif de faire augmenter ce chiffre pour atteindre la moyenne européenne de 30%.
Les nouvelles lois sur la location garantissent toujours la sécurité des locataires, toutefois, elles exigent aussi aux propriétaires de déclarer tous leurs revenus locatifs – donc, si vous êtes dans le système espagnol et que vous faites les choses correctement dès le début, les nouvelles loi vous protègeront aussi.
Le problème des locataires en défaut de paiement en Espagne
Sur la Costa del Sol, et même à Marbella et sur le Golden Mile, les locataires qui sont en retard de paiement ou tout simplement ne paient plus, sont devenu un vrai problème. Mais, ces nouvelles lois ont été établies pour aider à soulager les problèmes causés par les occupants délinquants. Les vraies questions doivent venir de la compréhension et de la connaissance de vos droits en tant que propriétaire. En conclusion, si vous dépendez de vos revenus locatifs pour payer les mensualités de votre prêt immobilier, il vaut mieux continuer à lire...
Tout d’abord vous devez comprendre que vous n’êtes pas dans votre pays – cela peut vous paraître un peu direct ou même évident, mais il y a beaucoup trop d’investisseurs qui pensent que l’Espagne applique les même lois que leur pays. En réalité les lois en Espagne sont très différentes et en tant que nouveau propriétaire vous devez comprendre qu’une fois que vous avez signé avec un nouveau locataire, techniquement vous perdez le droit d’accéder à votre propriété sans l’autorisation expresse du locataire. Pour être clair, vous ne pouvez pas entrer dans votre propriété pendant qu’elle est louée – même si le locataire est en retard de paiement sur le loyer.
Donc, comment assurer vos revenus locatifs en Espagne?
- Cherchez un bon avocat – il n’y a rien de mal à avoir le numéro d’un avocat dans vos contacts importants sur votre téléphone. Demandez autour de vous ou cherchez sur internet un avocat qui soit spécialisé dans le droit de la propriété.
- Connaissez votre locataire – vous pouvez utiliser certains vieux trucs. Par exemple, vous pouvez demander aux potentiels nouveaux locataires quelques informations de base sur leurs revenus. Vous pouvez demander une copie de leur dernière fiche de paye, et si il ou elle a un contrat de travail, vous pouvez également en demander une copie. Vous pouvez même appeler l’employeur, juste pour être sûr. Si le future locataire est travailleur indépendant (autonomo), en général le risque est un peu plus élevé, toutefois, vous pouvez demander une garantie bancaire, c’est-à-dire une lettre du directeur de sa banque qui garantisse sa stabilité financière.
La loi espagnole permet d’exiger un mois de loyer et un mois de caution en avance. Mais afin d’éliminer les possibles squatteurs qui se contente de payer les deux premiers mois et ensuite arrêtent de payer, suivez le conseil précédent. - Si le loyer n’set pas payé pendant une certaine période, entamez le processus d’éviction immédiatement – Appelez votre avocat, celui que vous avez dans vos contacts téléphoniques. C’est là que de nombreux propriétaires font une erreur. Même si le sud de l’Espagne est connu pour sa mentalité relax, comme quoi tout peut attendre à demain, vous devez malgré tout initier la procédure légale immédiatement pour déloger votre locataire. Attendre trop longtemps ou simplement l’ignorer, serait trop coûteux, et de plus, vous ne pourriez pas utiliser les mesures de protection additionnelles.
- Exiger une garantie bancaire ou « aval bancario » - ce conseil est seulement valable pour les locations à long terme, en général 11 mois. En tant que propriétaire vous pouvez demander à votre future locataire potentiel qu’il apporte une garantie bancaire de location, qui vous protègerait d’un possible défaut de paiement du loyer. Dans la loi espagnole une garantie bancaire de location est considérée comme un «titre exécutoire», et une fois que la garantie est exécutée, la banque est obligée de payer le loyer dû, et en même temps doit exiger le remboursement au locataire.
Afin de bénéficier au maximum de la garantie bancaire de location, vous devez entamer avant tout la procédure d’éviction – ces deux procédés doivent être utilisés ensemble pour assurer un minimum d’argent. Réclamer seulement la garantie bancaire sans démarrer un avis d’expulsion est une solution à court terme. Le locataire laisse que la banque se charge de payer les loyers dû, mais peut rester dans votre propriété sans aucune intention de l’abandonner ou de continuer à payer. - Assurance loyer – Il ya diverses compagnies d’assurances qui offrent des contrats d’assurance loyer à un prix accessible, et dans certains cas la prime est annuelle et représente environ 60% à 100% du loyer mensuel. En tant que propriétaire qui doit s’assurer de rembourser son prêt, vous devez protéger vos intérêts, quel qu’en soit le coût. Au final, si vous ne faites rien ou si vous le faite à votre façon, il vous en coûtera plus. L’assurance vous protègera contre le locataire délinquant et couvrira les frais d’avocat durant le processus d’expulsion. Souvenez-vous que la compagnie d’assurance protège ses propres intérêts, et il n’y a pas de doute qu’elle évaluera le risque de crédit du locataire – contrairement aux garanties bancaires qui ne le feront pas.
Comprendre ses droits en tant que propriétaire à Marbella
La compréhension de la législation espagnole, en particulier les nouvelles lois approuvées en 2013, peuvent déterminer votre succès comme propriétaire bailleur. Un peu de bon sens à l’ancienne peut aussi être utile. Pour réussir et tirer profit de sa propriété locative, rappelez-vous de ces 3 règles simples:
- Engager un avocat
- Protégez-vous
- Gardez votre calme
L’éducation est la clé du succès dans la location à Marbella.